Scope untersuchte Kreditquote offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds müssen ihre Kreditquote reduzieren. Ab 2015 darf sie nicht über 30 Prozent liegen. Die durchschnittliche Fremdfinanzierungsquote liegt aktuell bei 23,11 Prozent. Ermittelte Scope.

Eine Kreditquote (KQ) ist das Verhältnis von Fremdkapital (FK) zu Eigenkapital EK (KQ=FK/EK). Im Anlegerschutzverbesserungsgesetz (AnSVG) vom Frühjahr 2011 wurde die zulässige Kreditquote offener Immobilienfonds von 50 auf 30 Prozent herabgesetzt. Das Risikoprofil der Fonds soll auf diese Weise verbessert werden. Den Fonds bleibt zur Umsetzung Zeit bis zum 1. Januar 2015. Die Fondsbranche hat das 30-Prozent-Ziel bereits insgesamt erreicht. Die durchschnittliche Fremdfinanzierungsquote (synonym zu KQ) liegt bei 23,11 Prozent (ohne Fonds in Abwicklung). Gegenüber dem Vorjahr ist sie damit leicht gesunken, damals lag dieser Wert noch bei rund 23,9 Prozent.

Ergebnisse

Eine Reihe von Fonds liegt allerdings über der 30-Prozent-Grenze. Naturgemäß sind dies die Globalfonds, da diese mit Krediten in Fremdwährung ihr Wechselkursrisiko absichern. Die aktuell höchste Quote mit 46,7 Prozent weist der global investierende „SEB ImmoPortfolio Target Return“ aus. An zweiter Stelle folgt der „UniImmo: Global von Union Investment“ mit 37,4 Prozent. Auf Rang drei kommt mit dem „UBS (D) Euroinvest Immobilien“ ein Europafonds. Dieser Fonds hat 35,6 Prozent seiner Immobilien über Kredite finanziert. An vierter Stelle folgt der „grundbesitz global“ aus dem Hause RREEF mit einer Kreditquote in Höhe von 34,2 Prozent. Am anderen Ende der Skala liegen der „Deka-ImmobilienEuropa“ und der „UniImmo: Deutschland“. Deren Kreditquoten sind mit 10,07 bzw. 10 Prozent sehr niedrig.

Einige Fonds haben in den vergangenen zwölf Monaten deutliche Anstrengungen unternommen, die Kreditquoten zu senken. Darunter sind vor allem die beiden Fonds der RREEF zu nennen. Beim „grundbesitz global“ sank die Quote zwischen Oktober 2011 und Oktober 2012 um 4,2 Prozentpunkte auf 34,2 Prozent, beim „grundbesitz europa“ um 3,3 Prozentpunkte auf derzeit 22,7 Prozent.

Die Analysemeldung von Scope wurde am 7. Dezember 2012 veröffentlicht. Scope ist eine führende Ratingagentur in Europa mit Sitz in Berlin.

Unser Kommentar zu der Nachricht: Für viele private Anleger dürfte schon das Vorhandensein von Kreditquoten in Investmentfonds eine böse Überraschung sein. Durch Kredite entstehen Kapitalhebel, die das Risiko der Anleger erhöhen.

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