Scope: AIFM-Gesetzentwurf schießt über das Ziel hinaus

Der Diskussionsentwurf des Bundesfinanzministeriums zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie liegt vor. Neue Offene Immobilienfonds in der bisher bekannten Form soll es nicht mehr geben.

Für die aktuell am Markt bestehenden und im Vertrieb befindlichen Fonds sieht der Gesetzentwurf Bestandsschutz vor. Wird der Entwurf Gesetz, werden neue Immobilienprodukte künftig nur mehr als geschlossene Fonds im KG-Mantel oder als Investment AG mit fixem Kapital auf den Markt kommen.

Aus Sicht von Scope Analysis wird der Entwurf der in den letzten Jahren erreichten, erfolgreichen Umgestaltung des Produktsegments „Offener Immobilienfonds“ nicht gerecht. Die in Kraft getretene Regulierung der Offenen Immobilienfonds hat Rückgaben auf maximal 30.000 Euro einmal pro Jahr beschränkt, die Fonds damit unattraktiv für institutionelles und semi-institutionelles Kapital gemacht und die Voraussetzungen geschaffen, die Rückgabewünsche der Anleger bzw. ihr Bedürfnis nach größtmöglicher Liquidität mit der Illiquidität der im Produkt enthaltenen Assets in einer praktikablen Form zur Deckung zu bringen.

Nach den Abwicklungen der in Turbulenzen geratenen Fonds und der Bereinigung der Branche hat diese zu einem geordneten Geschäftsverlauf zurückgefunden. Die Anforderungen der Regulierung werden derzeit umgesetzt; die Zuflüsse in Höhe von 1,4 Mrd. Euro im 1. Halbjahr 2012 zeigen, dass die Anleger wieder Vertrauen gefasst haben. Den Investoren und dem Markt nun durch ein Verbot neuer Fonds zu signalisieren, dass ihr neues Vertrauen nun doch nicht gerechtfertigt sein soll, kann zu einem erneuten Vertrauensverlust durch die Anleger und zu einem nochmaligen Rückschlag führen.

Der Entwurf deklariert die Offenen Immobilienfonds zu Nischenprodukten im wettbewerbsfreien Raum, der künftig aus einem Oligopol von „Altprodukten“ bestehen wird. Bei Investmentsegmenten, denen der Gesetzgeber so wenig Zukunftsfähigkeit beimisst, ist die Gefahr des langsamen Ausblutens über die kommenden Jahre nicht auszuschließen.

Dies ist schon deshalb nicht sachgerecht, weil der Offene Immobilienfonds in seiner heute bestehenden Form nach wie vor die einzige Möglichkeit für den normalen Anleger ist, mit begrenzten Kapitalbeträgen und hoher Diversifikation in Immobilien zu investieren. Die Abrundung auch kleiner Portfolios durch möglichst stark diversifizierte Sachwerteinvestments ist gerade in den aktuellen Kapitalmarktphasen geboten. Die im Entwurf ebenfalls vorgesehene Umgestaltung des KG-Modells der Geschlossenen Fonds – u.a. durch stärkere Streuung der Assets und einer Deckelung des Verschuldungsgrads – kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass diese Modelle auch in ihrer künftigen Form Investoren mit einer ausgeprägteren Risikoneigungen und wesentlich höheren Investmentbeträgen adressieren.

Sollte der Entwurf in der vorgelegten Form Gesetz werden, wird die große Gruppe der durchschnittlichen Anleger mit ihren Bedürfnissen nach neuen Offenen Immobilienfonds komplett ausgeblendet. Aus Sicht von Scope sollte es das Ziel gesetzlicher Rahmenbedingungen sein, Voraussetzung für eine breite, entsprechend der verschiedenen Zielgruppen möglichst hoch diversifizierte Produktpalette zu schaffen.

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Artikelbild: Energiesparen Häuser. Siemens Pressefoto.