Institut für Innovatives Bauen: Mathematisches Marktmodell gibt Käufern Sicherheit

Die Wohnungsmärkte in den Zuzugsregionen Deutschlands sind durch eine starke Dynamik gekennzeichnet.

Denn das anhaltend niedrige Zinsniveau sowie die zunehmende Angst vor Inflation haben in den prosperierenden Standorten einen regelrechten Nachfrageboom nach Wohnimmobilien ausgelöst. Doch wie immer, wenn zu Viele ein knappes Gut haben möchten, steigen die Preise. Und das tun sie inzwischen in einem Ausmaß, dass sogar die Deutsche Bundesbank in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht „Preisübertreibungen in einzelnen regionalen Teilmärkten“ für möglich hält. Kaufinteressenten benötigen daher mehr denn je verlässliche Informationen darüber, ob der aufgerufene Preis für die auserwählte Wohnimmobilie auch tatsächlich ein marktgerechtes Angebot ist. Ein neu entwickeltes mathematisches Analysetool liefert dafür jetzt zuverlässig tagesaktuell, valide Marktdaten und die Vergleichsobjekte gleich mit dazu. Das schafft Transparenz.

„Die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland driften immer mehr auseinander. Nebst den Wachstumskernen gibt es immer mehr Schrumpfungsregionen und Entleerungsräume sowie Gebiete, in denen nahezu Stillstand herrscht. Das macht es für alle, die in diesen Teilmärkten mit Immobilien zu tun haben, sehr schwer, die realen Marktpreise für ein Objekt zu ermitteln“, sagt Dr. Peter Hettenbach, geschäftsführender Gesellschafter des iib Instituts für Innovatives Bauen GmbH, Schwetzingen. Das gelte nicht nur für die finanzierenden Banken, sondern vor allem auch für Käufer und Verkäufer. Nicht selten fehlt es an verfügbaren Daten, die das Marktgeschehen zeitnah abbilden und somit verlässlich eine realistische Einschätzung der Situation ermöglichen.

„Gerade die Wohnimmobilienmärkte in den Metropolen sind von ein derart dynamischen Marktbewegungen geprägt, dass Durchschnittspreise aus den vergangenen fünf Jahren keine Aussagekraft mehr besitzen“, so Marktforscher Hettenbach. „Wir haben daher die vergangenen zwei Jahre zusammen mit Feri EuroRating Services AG intensiv an einem mathematischen Modell gearbeitet, mit dem wir die Marktentwicklungen auf der kleinsten Mikroebene treffsicher und vor allem bankentauglich abbilden können.“ Entstanden ist schließlich eine Angebots-Datenbank mit hedonisch bereinigten und ergänzten Preisinformationen, die es dem Nutzer ermöglicht, den realen Marktpreis für eine Wohnimmobilie zu ermitteln (die IIB Methode).

Preisvergleich bestanden

Auf einer Fachveranstaltung, die von der IHK Berlin zusammen mit dem IVD Immobilienverband Deutschland e.V Region Berlin Brandenburg zur Immobilienpreisentwicklung in der Bundeshauptstadt Anfang März durchgeführt wurde, wurde das Ergebnis der IIB Methode für Berlin vorgestellt.

Ein Vergleich der vorläufigen Zahlen für das Berichtsjahr 2012/2013, die der Gutachterausschuss Berlin erstmals vorgestellt hat, bestätigte die Genauigkeit des mathematischen Modells. So lag der amtlich ermittelte Durchschnittskaufpreis für eine Neubauwohnung in Berlin im vergangenen Jahr bei 3.372,-EUR/m2. Der mit durch iib berechnete Wert wich davon um 53,95 EUR ab, was einer Differenz von 1,6% entspricht. „Wir haben mit unserem mathematischen Modell ein Analyseinstrument geschaffen, mit dem wir selbst in Regionen, in denen ein Nachfragenotstand herrscht, noch reale Marktwerte ermitteln können. Das sorgt für eine enorme Markttransparenz“, erläutert Dr. Hettenbach.

Die neu entwickelte IIB-Methode bildet aufgrund ihrer belastbaren Ergebnisse deshalb auch das Herzstück des Wohn-Invest-Check (WIC). Mit diesem Instrument ist es möglich, konkrete Auskünfte zur Marktsituation auf Mikroebene zu erhalten sowie eine standortbezogene Preis-Trend-Analyse für die kommenden zwölf Monate zu erstellen und gleichzeitig auch Details zu tagesaktuellen Vergleichsobjekten abzufragen. Finanzierende Banken erhalten zudem ein Wertermittlungsgutachten, das die neuesten gesetzlichen Vorgaben zu 100% erfüllt. Erste Finanzdienstleister haben den WIC bereits im Einsatz, um sich damit einen Wettbewerbsvorteil zu sichern und gleichzeitig ihre Haftungsrisiken zu minimieren.

QUELLE: Pressemitteilung Institut Innovatives Bauen AG.

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