Das neue Gebrauchte: Wie man mit einer Immobilie aus zweiter Hand sein Wohnglück findet

Auf jede neu gebaute Wohnung in Nordrhein-Westfalen kommen fünf Gebrauchtkäufe. Der Markt für Immobilien aus zweiter Hand boomt aus gutem Grund: Wer sein Traumhaus im Bestand findet, genießt viele Vorteile, die im Vergleich mit einem Neubau nicht nur im günstigeren Preis liegen.

Durchschnittlich 172.000 Euro wendeten die Käufer zwischen 2008 und 2011 laut aktueller LBS-Wohneigentumsstudie für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie auf. Neue Einfamilienhäuser schlugen im gleichen Zeitraum dagegen mit 301.000 Euro zu Buche.

Schon mit einem deutlich geringeren Budget können sich Immobilienerwerber also mit einem Objekt aus dem Bestand den Traum vom Eigenheim erfüllen. Die Nachfrage nach Immobilien aus zweiter Hand steigt seit Jahren entsprechend an: Für Nordrhein-Westfalen prognostiziert die LBS, dass zum Ende dieses Jahres auf 36.000 neue Wohnungen 206.000 Gebrauchtimmobilien kommen werden.

Während Neubauten zunächst nur auf skizzierten Planungsunterlagen zu sehen sind, wird eine Gebrauchtimmobilie für den Käufer direkt (be)greifbar. Käufer profitieren unmittelbar von den gewachsenen Strukturen im Wohnquartier: Bestehende Infrastruktur, soziales Umfeld und Nahversorgungsmöglichkeiten sind bekannt. Meistens besitzen Grundstücke von Bestandsimmobilien einen angelegten Garten und verfügen über eine Zuwegung, sodass diese bei einem Neubau zusätzlich anfallenden Kosten in der Regel nicht mehr bedacht werden müssen.

In Großstädten sind Immobilien aus zweiter Hand oft die einzige Möglichkeit, zentrumsnah Immobilienbesitzer zu werden, da Bauland dort nur äußerst selten ausgewiesen wird und damit für die meisten nicht zu bezahlen ist. Ob man an einem Ort heimisch werden kann, hängt aber nicht nur von der Immobilie selbst ab. Wichtige Details, wie zum Beispiel das Gefühl für die Umgebung, lassen sich eventuell erst nach mehrmaligen Besichtigungen zu unterschiedlichen Tageszeiten einschätzen.

Wie beim Neubau sollten aber auch hier Lage, Umfeld und die Gesamtgröße den individuellen Bedürfnissen entsprechen. Beim Kauf einer Second-Hand-Immobilie kommt als zusätzlicher Faktor jedoch noch die Qualität der vorhandenen Bausubstanz hinzu. Die Berücksichtigung etwaiger Mängel ist nicht nur für den Kaufpreis wichtig, sondern hat auch Auswirkungen auf die zusätzlichen Modernisierungskosten.

Kommt ein Objekt in die engere Auswahl sollte man auf jeden Fall einen Immobilienexperten zur Einschätzung des baulichen Zustands hinzuziehen. Architekten oder vereidigte Bausachverständige erstellen für die gebrauchte Immobilie eine detaillierte Bestandsanalyse. Der Kaufinteressent erfährt, wo Sanierungs- oder Reparaturarbeiten durchzuführen sind.

Die Kosten von einigen hundert Euro für ein solches Gutachten sind gut angelegtes Geld und bewahren vor unkalkulierbaren Überraschungen. Bei der Suche nach einem Immobilienfachmann helfen die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen unter www.aknw.de und das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis unter svv.ihk.de.

Besonderes Augenmerk sollten Kaufinteressenten auf die energetischen Standards legen. Seit 2008 sind Immobilienbesitzer bei Verkauf oder Vermietung dazu verpflichtet, auf Verlangen den Gebäudeenergieausweis vorzulegen. Aus dem zehn Jahre gültigen Dokument kann abgelesen werden, in welchem energetischen Zustand sich eine Immobilie befindet und welche Verbesserungsmöglichkeiten es gibt. Das schafft für den Käufer wichtige Transparenz über die Energiebilanz des Hauses und der zu erwartenden Betriebskosten.

Zusätzlich zu den Kosten für den Kauf muss auch für die vorgesehenen Modernisierungen Geld eingeplant werden. Die LBS West empfiehlt, schon vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie zu prüfen, ob mögliche Umbauten mit den örtlichen Bauvorschriften für das Wohngebiet vereinbar sind. Bei selbstgenutztem Wohnraum gibt es zahlreiche Förderprogramme bei der KfW oder NRW-Bank, Kommunen und einigen Energieversorgern.

Für einen barrierearmen Umbau kann nach einer aktuellen Gesetzesänderung auch auf Riester-geförderte Bausparverträge zurückgegriffen werden.

Um den Kaufprozess so schlank und komfortabel wie möglich zu machen, helfen die Immobilienexperten der LBS West nicht nur bei der gezielten Suche nach dem passenden Objekt. Sie führen auch einen individuellen Finanzcheck durch. Nicht vergessen werden dürfen die Kaufnebenkosten, die inklusive Grunderwerbssteuer, notarielle Beurkundungen und Maklergebühren mehr als zehn Prozent der Kaufsumme betragen können.

Gute Makler begleiten die Kaufverhandlungen bis zum Notartermin. Schritt für Schritt werden dabei unter anderem die rechtlichen Dinge des Erwerbs geklärt: Was genau steht im Kaufvertrag? Wird die gesamte Wohnfläche mit Berechnungsgrundlage angegeben? Welche Rechte und Pflichten haben Käufer und Verkäufer? Bei Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus: Ist eine Teilungserklärung Vertragsbestandteil? Um die Finanzierung sicher und bezahlbar aufzustellen, lohnt sich ein Gang zu den Bauspar-Experten von LBS West und Sparkassen, die in ganz Nordrhein-Westfalen Kunden-Center und Filialen haben.

Sind alle vertraglichen Angelegenheiten geklärt, ist es hilfreich, bei der Hausübergabe wichtige technische Gegebenheiten zu erfragen und möglicherweise ebenfalls schriftlich festzuhalten. Der Stand der Wasser- und Stromzähler sollte zur Kontrolle ebenfalls notiert werden. Dann steht dem Einzug in das neue, gebrauchte Zuhause nichts mehr im Weg. Nur das neue Türschild muss noch angeschraubt werden.

(Bildquelle/-rechte: Pressefoto LBS West)

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