Scope: Weichkosten für Immobilienfonds Inland sinken

Sämtliche anfängliche Kosten eines Geschlossenen Fonds werden als Weichkosten bezeichnet. Es ist der Teil des Anlegerkapitals, der nicht in das Investitionsgut fließt. Bis zu zwei Drittel dieser Kostenbelastung entfallen auf Vermittlungsprovisionen.

Geschlossenen Fonds stehen wegen der Höhe der Weichkosten häufig in der Kritik. Diese ist aber nur zum Teil gerechtfertigt. Untersuchungen zeigen, dass Geschlossene Fonds im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie zum Beispiel Aktienfonds über eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren von der Gesamtkostenbelastung her konkurrenzfähig sind. (siehe auch: „AnalysisReport: Kosten im Fokus“ vom Oktober 2011 – als Link anbei)

Außerdem: Im ersten Quartal 2012 haben sich die Weichkosten von Immobilienfonds Inland reduziert. Sie betrugen im Durchschnitt 17,61 Prozent und lagen damit 0,67 Prozentpunkte unterhalb des Weichkostenniveaus im vergangenen Jahr.

Immobilienfonds mit inländischen Objekten, die im Jahr 2011 von Scope analysiert wurden, weisen durchschnittlich Weichkosten in Höhe von 18,28 Prozent des Eigenkapitals auf. Das heißt: Von dem Kapital, mit dem sich der Anleger insgesamt an einem Fonds beteiligt (inkl. Agio), flossen im Durchschnitt 81,72 Prozent in die jeweiligen Immobilieninvestments.

Den größten Teil der Weichkosten stellen Provisionen für die Fondsvermittlung dar. Die Vermittlungsprovisionen bestehen aus zwei Teilen. Erstens: das Agio. Es wird direkt vom Anleger an den Vermittler gezahlt. Bei Immobilienfonds mit inländischen Objekten aus dem vergangenen Jahr betrug das Agio im Durchschnitt 4,89 Prozent des Eigenkapitals. Der zweite Bestandteil sind die sogenannten Innenprovisionen. Sie werden vom Initiator an den Vermittler überwiesen. In der Prognoserechnung des Initiators werden diese Provisionen als Eigenkapitalbeschaffungskosten ausgewiesen. Im vergangenen Jahr lag der Durchschnittswert bei inländischen Immobilienfonds bei 5,53 Prozent.

Zusammengenommen betrugen die Vermittlungsprovisionen 2011 somit 10,42 Prozent des vom Anleger gezahlten Eigenkapitals (inkl. Agio). Der Anteil der Vermittlungsprovisionen an den Weichkosten lag bei Immobilienfonds mit inländischen Objekten demnach bei 57 Prozent.

Der restliche Teil der Weichkosten entfällt auf Aufwendungen für die Konzeption des Fonds. Dazu gehören unter anderen die Vergütung für den Initiator, Marketingkosten wie zum Beispiel Aufwendungen für den Prospektdruck oder auch Kosten für rechtliche oder steuerliche Gutachten.

Die Scope Group ist eine  führende bankenunabhängige Ratingagentur in Europa. Die Unternehmensgruppe ist auf die systematische Recherche, Analyse und Bewertung von Unternehmen und deren Anleihen, dem Rating nationaler und internationaler Kapitalanlagen und ihren Managementgesellschaften spezialisiert.

Artikelbild: Siemens Pressefoto. Energiesparen.