Übertragung und Eintragung von Grundeigentum in den USA

In den USA gibt es – je nach Bundesstaat – zwei verschiedene Systeme, um Grundeigentum amtlich einzutragen. Beide Systeme gelten als sicher, sind aber grundsätzlich anders als das deutsche System. Gerichtliche Auseinandersetzungen zur Feststellung von Eigentumsrechten sind selten und haben eher mit Erbschaftskonflikten und Hypothekenbetrug als mit systemrelevanten Fragen zu tun.

Ein modifiziertes „Torrens system“ (Grundbuch ohne öffentlichen Glauben) wird in einigen Bundesstaaten, so wie in Georgia und New York State, benutzt. Das System wurde in Australien – wahrscheinlich auch unter Einfluss eines deutschen Anwalts – entwickelt. Vereinfacht dargestellt werden in diesem System Titel im Register eingetragen und nicht Übertragungsdokumente. Das heißt, wer im staatlichen Eigentumsregister als Eigentümer steht, ist der Eigentümer.

Das zweite System ist ein Common Law oder Recording System. Hier prüft der Staat nur, ob alle einzutragenden Dokumente (Deeds) der korrekten Form entsprechen. Der Staat bürgt weder für die Richtigkeit der eingetragenen Dokumente noch für die Rechtmäßigkeit des Eigentümers. Ein Erwerber kann alle betreffenden Deeds prüfen, um festzustellen, ob der Veräußerer tatsächlich der rechtsmäßige Eigentümer ist. Auch die Anforderungen des Closing – abschließendes Meeting der Parteien, um die endgültigen Details des Erwerbs auszuarbeiten – gelten als Kontrollmechanismus des Übertragungsaktes.

Immobilien Kaufverträge in den USA

In beiden Systemen fängt der rechtliche Erwerb mit dem Abschluss des Kaufvertrages an. Dieser Vertrag bedarf der Schriftform und enthält eine sorgfältige und ausführliche Beschreibung des zu erwerbenden Grundstücks. Die Vertragsparteien müssen in dem Kaufvertrag korrekt bezeichnet sein. Der Vertrag muss auch die korrekte Grundbucheintragung der Immobilie aufführen und eine Auflistung der in den Kaufvertrag einbezogenen Mobilien und Immobilien (z. B. technische Geräte, Nebengebäude) enthalten. Der genaue Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen wie Fristen und Anzahlungen werden aufgeführt. Sofern der Kauf durch eine Bank finanziert wird, enthält der Vertrag eine Klausel, durch die dem Käufer das Recht eingeräumt wird, vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass die Anzahlung verfällt, falls die Finanzierung nicht innerhalb einer bestimmten Zeit sichergestellt ist. Der Vertrag legt ferner fest, welche Dokumente der Verkäufer zum Beweis seiner Eigentümerrechte am Grundstück vorlegen muss. Wie in Deutschland sind Kaufverträge über US-amerikanische Immobilien weitgehend standardisiert.

Title Companies und Title Insurance

Nach dem Vertragsabschluss beauftragt der Käufer eine so genannte Title Company mit der tatsächlichen und rechtlichen Untersuchung des Grundstücks, dem Title Search, und der Abwicklung der Eigentumsübertragung. Diese prüft, ob sich das Grundstück tatsächlich in dem versprochenen Zustand befindet, ob das Grundstück mit Hypotheken belastet ist und ob der Verkäufer rechtlich überhaupt in der Lage ist, das Grundstück zu übertragen.

Um sich als Käufer gegen Fehler der Title Company abzusichern, wird eine Versicherung, eine so genannte Title Insurance, abgeschlossen. Die von der Title Company recherchierten Informationen werden in einer Grundstücksübertragungsurkunde, dem Warranty Deed, erfasst. In dieser Urkunde wird der Eigentumsübergang in allen Einzelheiten geregelt, insbesondere der eventuelle Übergang von Belastungen des Grundstücks. Der Vertrag enthält auch das Datum des Eigentumsüberganges. Zu diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer den Nachweis bezüglich der vom Käufer geforderten Eigentümerposition zu führen, und der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen.

Von Bundesstaat zu Bundesstaat und sogar von Gemeinde zu Gemeinde gibt es Unterschiede in der prozeduralen Übertragung und Eintragung von Immobilien. Rechtssicherheit ist überall gegeben. Die Title Insurance stellt den letzen unentbehrlichen Baustein der Rechtssicherheit aus Sicht des Käufers dar.

Thomas K. Morse
Attorney at Law / CPA
Morse & von Kenne Partnerschaft

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über den Autor

Thomas Morse ist zugelassen als Attorney at Law (Anwalt) und Certified Public Accountant (Steuerberater) in den USA. Seit mehr als zehn Jahren ist er im Bereich Steuern, Prüfung und Beratung in Deutschland tätig. Sein Schwerpunkt liegt in der Beratung ausländischer Firmen, die sich in Deutschland niederlassen, und deutscher Mandanten, die in den USA geschäftlich tätig sind.

Bild: Kevin McCoy via Wikimedia Commons